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住宅旺三代,写字楼悔一生!

作者:zhushican 发布时间:2019-1-27 22:54:21

 又是一周在外,每当从一个城市辗转到一个城市,我总想留一天给自己休息。

  一大早,急促不断的电话响起,将我从睡梦中摧醒,接通后,手机的另一头是熟悉的声音,原来是e哥,“我想清醒了,决定卖办公房了…………”

  e哥是我家乡的人,年长我5岁,这些年和我生活在同一座城市,经营着一家中小型的工程咨询公司。

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  4年前,应该是e哥人生的辉煌时代,白手打拼多年之后,2013年他公司的年营收接近1100万,去除10多人的工资支出、税费、办公成本等,他一年的利润差不多有400万。

  乘着“睡着了都在数钱”的那两年,e哥着实置办了不少房产,在南京购置住宅两套(300万+300万贷款)、写字楼一套450平米(300万+300万贷款),还在家乡宅基地建了个豪宅(150万)。

  对于购置住宅,我当时是支持的,但是,对于买下450平米的写字楼,我当时是反对的。还记得那时,e哥一脸的不屑,“你不懂,我是做工程咨询的,政府的规划,未来这里的写字楼是要大涨的……自己的公司,在自己的写字楼办公,也有面子……”

  这次,已经不是e哥第一次卖房了,在工程咨询行业不景气的这三年,e哥2015已经卖掉了两套住宅——他的这个决策,当时告知我时,我也是明确反对的。但e哥当时的理由却是“住宅租金上不去,两套住宅一年租金才10万,我的写字楼是能租到25万的,自己的公司,这25万/年的租金不是省下来了吗?”

 

  一步走错,步步被动。在e哥2015年卖出两套住宅后,南京的住宅房价几乎翻了一倍,他两套当时总价600万的住宅,现在市价应该有1200万了。

  卖掉住宅后,e哥本想维持公司稳定,然后再等待工程咨询行业复苏。但是,工程行业却一路向下,工程咨询的业务虽有(“坏帐却超过了1/3”),e哥虽然左右腾挪,精减人员,可2015年两套住宅卖出后获得的400多万现金(扣除房贷),也勉强仅够他将公司维持到2017年年中。

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  “哎,住宅旺三代,写字楼悔一生啊!”这是e哥的感叹。

  确实,如果2015年e哥卖掉的是写字楼,而不是住宅。那么,他今天即便将公司关掉,依然有近1000万的净资产,心态也不至于像今天这般如此之糟,也不至于一大早将我吵醒。

  因为,这两年半下来,住宅房价大涨了,而他当年购置的写字楼,价格虽说没跌、但是也没涨,而写字楼的租金,反而出现了小幅下滑。

  “现在我的办公房,租出去租金只有20万/年,不但租客不太好找,而且我就是把公司关停了,20万/年的租金,也不够我交房贷啊!”——这是实话,写字楼的房贷期限一般是10年,e哥300万的写字楼房贷,每年差不多要还40万。

  卖写字楼,只能卖,不卖e哥不仅年关难过,就连每月的房贷都维持不下去了。

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  住宅旺三代,写字楼悔一生,e哥是一个深刻的教训。

  我国不动产投资的背后逻辑,与国外完全不同,但许多人却很难懂这个理。

  先说住宅,先不谈人口向“大城市”聚集的趋势,就住宅本身而言,其背后是户籍的强大粘性,过去这么多年,住宅一直是落户大城市的硬性要求,而户籍的背后,又牵连着教育、医疗、养老等等(尤其是子女的教育)。

  再说说办公楼,我们从5%左右的租金回报看,似乎还勉强可行,但是,一缺乏户籍粘性,二我国不要低看了政府主导经济的意志,以及新经济崛起对办公楼需求的弱化。

  最近几年,在鼓励全民创业创新的氛围中,哪一座城市没有兴起若干个创业园区,这些新涌现出的创业园区,大都是政府主导投资建设的,包括租金在内往往有一系列的政策优惠,有的甚至是前两三年免租金。

  试问,传统的写字楼,有这样的政策优惠吗?没有这样的政策优惠,大量的中小型公司迁往各色创业园区,难道不正常吗?写字楼房价和房租又怎么可能上涨呢?

 

  事实上,办公楼经济,本质上与商场经济具有相似性,均具有浓厚的传统经济特征。因为,两者都是中心化的。几乎每一个城市,最高端的写字楼,高楼最为林立的地方,其选择的区域,与高端商场选择的地方,几乎都是一致的,都是人流特别大的地方。

  但是,最近5年,以互联网为主要特征的新经济,已经逐渐取代传统经济。互联网、以及已然成形的物联网(万物互联),其最大的特征是什么?去中心化 !

  所以,我们看到,过去人声鼎沸的商场,现在变得门可罗雀了,过去人员密布的写字楼,现在也变得稀稀松松了。人都去了哪里?年轻人大多网上购物了,去商场的,自然变少了。

  众多新经济的创业公司、尤其是互联网公司,纷纷各色政府园区享受政策优惠了,只要通地铁,在政府园区办公,其便利性、以及体验性,也并不比市中心的写字楼差多少。

  更何况,最近5年,新经济分散式、共享式的办公,已经逐渐成为一种潮流,许多新型的创业公司,已经开始鼓励部分员工在家办公,这些都必然会大大减少传统写字楼的租赁需求。

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