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房屋抵押贷陷阱后续:魔鬼潜伏在这些细节中

作者:zhushican 发布时间:2018-4-1 10:53:57

经济观察网 记者 田国宝 9月18日,《经济观察报》刊发《一场离奇的抵押贷陷阱:贷款300万失去价值千万房产》,对借款人高磊、中介北京鸿诚祥兆担保有限公司及出借人林庆国、潘祖辉之间300万元借款纠葛,最终导致高磊价值数百万元的房产被暗中出售一事进行报道。


9月20日,鸿诚祥兆担保法律顾问薛辰回应表示,对于高磊房产被代理人出售一事,事前鸿诚祥兆并不知情,在整个事件中,虽然鸿诚祥兆业务员在一些程序上存在瑕疵,但这并不是导致高磊失去房产的主要原因。


同时,薛辰代表鸿诚祥兆就这一事件焦点问题进行一一回应。9月23日,高磊也对此事件进一步回应。对于事件中一些关键信息和程序,双方表达了不同的看法。


迥异的贷款年限和利息


该事件中,《借款合同》和《成交确认书》中所拟定的利息、贷款期限出现不一致。其中高磊与出借人林庆国、潘祖辉签署的《借款合同》约定月息是2%,贷款期限是1个月;而高磊与鸿诚祥兆签署的《成交确认书》约定的月息是1.5%,贷款期限是5个月。


《借款合同》签订在前,《成交确认书》签订在后。


关于利率和贷款期限不一致的情况,薛辰表示,三方在借款中口头约定贷款期限是5个月,月息是1.5%,而借款合同中不一致主要由于“公证处格式模板”造成。


高磊告诉记者,贷款期限一个月是担保公司提出的,“他们说只是个形式,一个月到期后,只要你继续偿还利息,就可以自动续期。”


出借人林庆国的说法与高磊一致,他因为担心潜在风险,将还款期限设定为1个月,之后自动延期。


高磊从12月8日开始偿还利息,并不是直接偿还给出借人,而是先打款给鸿诚祥兆的业务员安丽君,然后由安丽君以微信或银行转账或现金方式支付给出借人的代理人李君。


而借款合同中约定的利息偿还方式以银行转账凭证为主要依据。


薛辰向记者出示了安丽君打给李君的每一笔转账,一直持续到5月8日。


薛辰表示,每月给李君的是4.5万元,高磊也向记者出示了安丽君在收到利息后写的收条,同样到5月8日,收条显示每月偿还的利息是4.5万元。


4.5万元为1.5%的月息。


但林庆国表示,其每月收到2%的月息,也就是6万元。


这中间出现了1.5万元的月息差额,但三方都未给出答案。


林庆国表示,由第三方代收每月利息是出借人提出,由于借款期限只有一个月,从第二个月开始“担心利息和本金混淆,他给你一笔钱,到底是本金还是利息,说不清楚。”


薛辰表示,贷款期限和月息利率的不一致情况,鸿诚祥兆在操作中存在瑕疵,但这并不是导致高磊失去房产的直接原因,高磊借款违约才是房产作为抵押物被出售的直接原因。“贷款是4月8日到期,高磊房产是5月份被卖出。”


高磊却提出质疑,自己当时向担保公司提出贷款期限是1年或者半年,“他们说到期还利息就可以自动续期,最后和担保公司签的是5个月,和出借人签的是1个月,现在想想,自己随时都处于违约状态,他们随时都可以把抵押物出售。”


内容大相径庭的两份委托书


2016年2月,安丽君打电话给高磊,出借人原两名代理人由于其中一名要出国发展,需要重新签订一份委托书,由另外一人做委托人。2月23日,高磊与王鸿勋签署两份委托书。


正是其中的一份委托书导致了高磊房产被出售。


第一份委托书内容中写明,委托人高磊因事务繁忙无法亲自办理,特授权受托人代为办理以下相关事宜。主要代办条款共有6条,涉及代为办理房产登记档案查询、办理抵押解押等手续及和银行一系列相关的事宜。其中并没有房产出售等条款。


第二份委托书中格式、内容基本一致,但所委托的条款与第一份委托书内容大相径庭,除了房产档案登记查询等部分条款一致外,增加了代为确定房屋价格、出售房产、代为签署房屋合同买卖及撤销网签等一系列内容。


一位法学教授兼律师看了两份委托书后认为:第一份委托书为正常民间借贷关系的委托书,第二份委托书已经超出正常借贷委托范围。“实际情况是怎样的不清楚,但从第二份委托书来看,全部条款都是围绕出售抵押物来设定的。”


高磊出示了与安丽君的通话录音,安丽君承认,是其打电话给高磊,让他重新签订委托书。


高磊表示,受托人王鸿勋为安丽君指定的代理人。


对此薛辰表示,受托人并非由鸿诚祥兆指定,而是由出借人指定,在借款人违约情况下,受托人通过出售抵押物来偿还借款本息。


但是林庆国否认其指定了代理人,“应该是担保公司找的”。


在上述法学教授兼律师看来,如果委托人为成年人,且是其真实意愿的表示,委托书也没问题,“但从逻辑上来看显然不正常,如果借款人违约,出借人可以向法院申请执行拍卖抵押物,如果出借人指定代理人通过出售抵押物拿回本息金,除非借款人不懂法,通常不会这么设定条款,借款人也不可能同意这样的条款。”


两份委托书上都签有高磊的名字,高磊也表示为其本人所签,但表示,是在不知情的情况下签的。


薛辰认为高磊在说谎,“在公证处,签字之前,公证员会要求委托人看完后再签字,不可能存在安丽君按着上半部分让他签字的情况。”


违约窗口和房子被出售


4月5日,在借款即将到期之前,高磊向安丽君发送一条微信:小安,钱还要用一个月,我告诉你一声。高磊表示,当时他和安丽君通了电话,安丽君答应和出借人协调,但高磊并未对当时的通话录音。


在薛辰看来,借款到期后,高磊应该和出借人商量借款延期,在出借人答应情况下重新签署贷款合同方可延期。高磊表示,当时仍按照惯例,即按时偿还利息后借款自动续期的模式,在4月8日和5月8日将月息给了安丽君。


薛辰表示,借款到期后,高磊应该偿还的是全部本息,而不仅仅是利息,在仅仅偿还利息的情况下,本金依旧处于违约状态,出借人可以通过代理人出售抵押物来拿回本金。


林庆国告诉记者,4月,高磊曾找他办理房产解押(经记者多方求证,实为代理人王鸿勋)。“我和他说,先把借款还了,随时配合解押。后来他偿还了本金和利息,我也配合他办理了房产解押手续。”按照林庆国说法,王鸿勋在办理还款解押时,已经违约了一个月。


林庆国的说法与鸿诚祥兆、高磊提供的情况基本吻合,即借款期限本来是4月8日,但实际上延续到5月8日,当时,高磊将利息转给安丽君,安丽君也将利息转给了出借人的代理人李君。


6月,高磊准备好本金和利息准备偿还时,“当时安丽君说正在外地出差,出借人之一潘祖辉电话打不通了”。


高磊提供的6月7日与安丽君微信聊天中,安丽君表示“一定帮处理利索了,不用偿还利息,因为出借人违约在先。”


根据高磊提供的信息,5月26日,王鸿勋将高磊的房产出售了。也就是说,在高磊准备还款时,其房产已被出售了。


薛辰介绍,当时还是鸿诚祥兆提议让高磊到房管局查询房产状态,6月12日,高磊到房产部门核档时发现其房产被转让的事实。


在薛辰看来,从法律意义上,高磊违约在前,房产被出售在后,根据借款合同和委托书等相关文件,在违约状态下,代理人有权不经过高磊出售抵押物。


代理人有权出售房产吗?


《借款合同》第六条约定,甲方(借款人)有下列违约情形之一的,乙方有权选择拒绝向甲方提供本合同项下的贷款或取消本合同项下部分或全部贷款,有权宣布贷款即时提前到期并要求甲方即时提前偿还全部贷款本息,乙方自甲方违约之日起按本合同约定收取逾期利息,并向公证处申请签发执行证书。甲方承诺在未及时按期还款的情况下接受法院强制执行。其中第一种情形就是,甲方在本合同项下任何一笔借款本息发生逾期。


按照借款合同中约定,借款期限从2015年11月9日到2015年12月8日,也就是说,从2015年12月9日开始,高磊虽然仍在偿还利息,但本金已经处于违约状态,这时,借款人可以随时向公证处申请签发执行证书。


同时在第七条第三款关于履约和违约事实的核实程序中,各方同意公证机构可以选择电话核实或发函核实的方式来核实债务履行情况,公证人员按本合同首部登记的核实电话向甲方、丙方核实债务履行情况。


不过,高磊表示,自始至终其均未收到方正公证处的电话、函件、执行文书等相关文件。而且,《借款合同》中也没有约定借款违约后,由代理人通过出售房产来偿还借款的相关约定。而《委托书》内容同样与借款没有任何条款方面的关联。


对于高磊房产被转卖一事,前述法学教授兼律师表示,房产交易过户中,房主本人必须到场拍照核实并签字,“如果高磊对出售房产的情况不清楚,过户是怎么完成的?只有两种可能,一个是高磊说谎,一个过户程序存在问题。”


在他看来,现有《借款合同》《委托贷款协议》《成交确认书》《委托书》等文件并不会必然导致高磊房产被出售,“委托书是委托书,如果受托人存在非法占有行为,委托人完全可以报警,但借款是另一回事,两者没有必然关联性,除非双方还签有其他协议。”


按照其理解,高磊借款行为和代理人私自出售房产是两个事件,高磊贷款违约,应该承担相应的责任,但代理人私自出售房产行为已经构成刑事犯罪。据高磊介绍,目前并没有收到代理人出售房产所得的任何款项。


记者尝试与该事件的关键人物、受托人王鸿勋取得联系,但截至发稿前,其电话一直无人接听。