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借公积金贷款占便宜小心吃官司

作者:zhushican 发布时间:2018-3-6 16:13:5

随着近日济南市调整住房公积金相关政策,使用住房公积金贷款购房的相关政策也备受关注。购房时使用住房公积金贷款相较于一次结清房款的情况,手续要复杂得多。记者在采访中发现,有些自以为聪明的购房者,通过更改网签合同的形式,实现低缴税高贷款额的做法,往往得不偿失。

案例:不按规则出牌 赔了夫人又折兵

  市民小张夫妇工作多年,公积金一直正常缴纳,与家人商量后决定通过公积金贷款方式购房。下定买房决心后,小张夫妇就在58同城等各大网站上搜寻理想房源,3个月后终于与卖方李先生达成买卖意向,双方协商一致,在市房产交易大厅开具了限购证明并签订了《济南市存量房买卖协议》(以下简称网签协议),小张支付李先生首付后,持公积金贷款资料及网签协议到银行申请了公积金贷款。

  公积金贷款审批通过后,中介机构通知小张和李先生可以办理房产过户了。小张所购房屋超过了144平方米,虽然此房已超过五年但李先生名下还有其他住房,要交纳3%契税,还有1%的个人所得税,网签时申报的价格为120万元,所有费用都由小张承担,算下来光税就要交将近5万元。小张认为反正公积金贷款已经审批通过,便与李先生商量能否在缴税前重新签定一份网签协议,价格改低一些,李先生同意后双方撤销了之前签订的120万元的网签协议,价格改为90万元重新签订了网签协议。

  小张以90万的价格办理了缴税手续及房屋买卖登记手续,拿到房产证当天便与银行经办人办理了房屋抵押登记。审核人员在审核此业务时发现抵押合同中约定的抵押物价值与实际网签价格不一致,但经查询与第一次签定的网签价格一致,审核人员以“低税高贷”为由将小张的抵押登记退回。小张无法办理房屋抵押登记,贷款无法正常发放,致使李先生无法得到购房款,而此时房屋产权已转移至小张名下,李先生是赔了夫人又折兵,无奈只得诉之法院。

分析:登记申请价格需与公积金贷款资料一致

  为了规范公积金贷款流程,2009年5月以后我市住房公积金管理审批中心在受理二手房住房贷款时,需客户提交已在济南市房屋产权登记中心备案的济南市存量房买卖协议,旨在杜绝“低税高贷”“虚假批贷”的现象发生,但仍有很多人存在侥幸心理铤而走险,以致于办理了买方房产证后,房屋抵押登记无法办理进而导致贷款无法发放,卖方迟迟得不到放款,由此产生的纠纷屡见不鲜。

  通过以上案例可以看出,如果不是因为小张、李先生存在侥幸心理,偷税漏税的行为,就不会出现上述情况,因此在房屋买卖过程中买卖双方都须谨慎,不能为了贪图一时利益而得不偿失。房屋登记机构在审查房屋抵押登记业务过程中会核实转移登记时的合同内容,因此,买卖双方应如实申报成交价格从而避免类似情况的发生,以保护权利双方的利益。

  办理公积金住房贷款抵押登记应注意四项内容,即办理房屋转让登记时申报价格需与申请公积金贷款时一致;需提交由济南市住房公积金管理中心出具的个人住房公积金贷款业务确认书;注意抵押人前后顺序需与确认书前后顺序一致,以免影响后期放贷;房屋坐落有变化的,办理转移登记前应要求原产权人办理房屋坐落变更手续或出具公积金管理中心及银行认可的房屋坐落变更证明。

公积金贷款的二手房交易流程

  一、准备如下材料到公积金中心委托的银行进行住房公积金贷款申请:

  1、借款人及共同还款人、担保人的身份证、户口簿、婚姻状况证明原件及复印件;

  2、共同还款承诺书或担保书;

  3、网签的《存量房买卖协议》;

  4、夫妻双方个人资信证明(需单位盖章);

  5、借款人已交付规定比例的有效凭据(如转款凭证);

  6、个人住房公积金贷款审批表(需单位盖章);

  7、卖方夫妻双方身份证、结婚证、户口簿原件及复印件;

  8、未办理过户手续的房产证原件和复印件;

  9、由管理中心认可的评估机构出具的评估报告原件两份。

  二、买卖双方到银行申请面签,由银行进行初审

  将资料送交银行提出申请,进行面签,然后由贷款银行按照规定进行初审。

  三、公积金管理中心审批

  公积金管理中心收到银行上报的申请材料后进行复审,审批同意后开具《存量房个人住房公积金贷款业务确认书》。

  四、办理过户及抵押手续

  买卖双方到房管局办理申请二手房买卖手续;

  银行经办人员和借款人、抵押人到房管局办理所购房屋的抵押登记手续。

  五、发放贷款

  抵押登记手续办完后银行领取《房屋他项权证》,公积金管理中心收到《房屋他项权利证》复印件后,将资金划拨到经办银行,经办银行只能将贷款资金划入卖房人在银行开设的帐户内。

咨询集锦

  1、公积金与商业贷款组合贷款是否可以办理抵押登记?

  答:公积金与商业贷款可以组合贷款办理抵押登记业务,银行审批通过后,需要提交公积金借款合同与商业贷款借款合同等申请资料。

  2、公积金贷款买房在哪里申请办理抵押登记业务?

  答:有公积金审批证明的在市房管局办理业务,没有公积金审批证明的可以在房屋所在区房管局办理业务。

  3、房产已办理公积金贷款还可以再办理二次抵押吗?

  答:在担保物权中,同一物之上可以设立两个或两个以上的抵押权,但效力有先后次序的不同,办理二次抵押是可以的。办理二次抵押登记的他项权利人出具知晓房屋已存在抵押的证明,并且二次抵押额不超过房屋总价值。